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Themen in diesem Artikel:
- Direkte und indirekte Investitionsmöglichkeiten: Verstehe den Unterschied zwischen dem Kauf von Wohneigentum und Investitionen über Fonds, Aktien oder REITs.
- Selbstgenutztes Eigenheim: Erfahre, welche Kosten beim Immobilienkauf anfallen und warum es mehr als eine reine Kapitalanlage ist.
- Vor- und Nachteile des Eigenheims: Entdecke die Sicherheit und Freiheit von Wohneigentum sowie die finanziellen Risiken und eingeschränkte Flexibilität.
- Vermietete Eigentumswohnung: Lerne die Besonderheiten der Renditerechnung und steuerlichen Vorteile bei vermieteten Immobilien kennen.
- Chancen und Risiken der Vermietung: Verstehe die Mieteinnahmen als Vorteil und die Herausforderungen bei der Verwaltung von Mietobjekten.
Direkt oder indirekt in Immobilien investieren
Immobilien zählen zu den Sachwertinvestments, ähnlich wie Aktien oder physische Edelmetalle wie Goldbarren. Der Begriff Betongold verdeutlicht die Wertbeständigkeit dieser Anlageklasse. Du hast grundsätzlich zwei Wege, um in Immobilien zu investieren: direkt oder indirekt.
Bei der direkten Investition kaufst du eine konkrete Immobilie. Das kann ein Haus sein, in dem du selbst wohnen möchtest, oder eine Eigentumswohnung, die du vermietest. Du bist Eigentümer:in und trägst alle Rechte und Pflichten, die damit verbunden sind. Diese Form des Investierens erfordert in der Regel einen höheren Kapitaleinsatz und mehr persönliches Engagement.
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Die indirekte Variante funktioniert über Finanzprodukte wie Immobilienfonds, Immobilienaktien oder REITs – Real Estate Investment Trusts. REITs sind eine besondere Form von Immobilien-Aktiengesellschaften, die es dir ermöglichen, mit kleineren Beträgen am Immobilienmarkt teilzuhaben. Neben Immobilien gibt es auch andere Formen der indirekten Investition wie Crowdinvesting oder Infrastruktur-Investments, die ähnliche Vorteile der Diversifikation bieten. Dieser Artikel konzentriert sich auf das direkte Investieren in Wohneigentum und beleuchtet die damit verbundenen Vor- und Nachteile ausführlich.
Grundsätzlich lassen sich zwei Strategien beim direkten Immobilienkauf unterscheiden: das selbstgenutzte Eigenheim und die vermietete Kapitalanlage. Beide Varianten verfolgen völlig unterschiedliche Ziele und erfordern eine jeweils eigene Betrachtung. Während beim Eigenheim der Wohnwert und die persönliche Lebensqualität im Vordergrund stehen, geht es bei der Kapitalanlage primär um Rendite und Vermögensaufbau. Diese Unterscheidung ist entscheidend, denn was für das eine Ziel sinnvoll ist, kann für das andere nachteilig sein. Eine sinnvolle Anlagestrategie berücksichtigt immer deine persönlichen Ziele – mehr dazu erfährst du in unserem Artikel über zielorientiertes Anlegen mit Goal Based Investing.
💡 Tip
Prüfe vor dem Immobilienkauf immer beide Optionen: REITs und Immobilienfonds bieten oft eine bessere Risikostreuung und erfordern weniger Startkapital. Mit nur wenigen tausend Euro kannst du bereits diversifiziert in verschiedene Immobilienprojekte investieren, anstatt alles auf eine einzelne Immobilie zu setzen.
Das selbstgenutzte Eigenheim: Wohnen statt Rendite
📌 Good to know
Ein selbstgenutztes Eigenheim erwirtschaftet keine laufenden Erträge wie Mieteinnahmen oder Dividenden. Dein finanzieller Vorteil besteht ausschließlich in der gesparten Miete und einer möglichen Wertsteigerung beim späteren Verkauf. Vergleiche daher nie die Rendite eines Eigenheims mit der einer vermieteten Immobilie oder anderen Kapitalanlagen – es sind völlig unterschiedliche Konzepte.
Der Traum vom Eigenheim bleibt für viele Menschen bestehen, obwohl die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen sind. Wichtig ist dabei: Ein selbstgenutztes Eigenheim ist keine klassische Kapitalanlage, sondern eine Konsumentscheidung mit Investmentcharakter. Im Vordergrund stehen Wohnkomfort, gestalterische Freiheiten und der Wunsch nach Eigentum. Die Rendite spielt eine untergeordnete Rolle, denn du wohnst in deinem Investment und kannst es nicht gleichzeitig für dich arbeiten lassen.
Bei einer klassischen Kapitalanlage würdest du alle Kosten genau analysieren und am Ende der Kreditlaufzeit berechnen, wie viel Rendite erwirtschaftet wurde. Bei Immobilien gestaltet sich diese Rechnung komplexer. Die Kaufnebenkosten fallen deutlich höher aus als bei anderen Anlageklassen wie Aktien, Anleihen, Investmentfonds oder ETFs. Zum eigentlichen Kaufpreis addieren sich mehrere Kostenpunkte, die du von Anfang an einkalkulieren musst.
Die Grunderwerbssteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Kosten für Immobilienmakler:innen sowie für den Grundbucheintrag durch Notar:innen. Die Notarkosten belaufen sich auf etwa 1,5 bis 2 Prozent der Kaufsumme. Wer sein Eigenheim über einen Bausparvertrag finanziert, muss zusätzliche Abschlusskosten für dieses Finanzprodukt berücksichtigen.
Auch die Kosten für einen Immobilienkredit und die laufenden Instandhaltungskosten gehören zur Gesamtrechnung. Die meisten Banken genehmigen die Finanzierung eines Eigenheims zur Selbstnutzung nur, wenn du einen gewissen Eigenkapitalanteil vorweisen kannst. Dieses Eigenkapital kann aus Barvermögen, Spareinlagen oder Depots stammen – Geld, das du alternativ in andere Geldanlagen investieren könntest.
Vor- und Nachteile des selbstgenutzten Eigenheims
Eine eigene Immobilie zu besitzen bringt mehrere überzeugende Vorteile mit sich. Du genießt die Sicherheit deines Zuhauses, denn im Gegensatz zu einem Mietvertrag kann dir niemand kündigen. Statt Monat für Monat Miete an Vermieter:innen zu zahlen, tilgst du einen Kredit, der nach einigen Jahren vollständig abbezahlt ist. Die Immobilie stellt eine Sachwertanlage mit dem direkten Nutzfaktor Wohnen dar und kann in Zukunft möglicherweise an Wert gewinnen. Der oft zitierte Inflationsschutz von Immobilien ist jedoch kein Automatismus. Er hängt stark von der Lage, dem Zustand der Immobilie und der regionalen Marktentwicklung ab. In strukturschwachen Regionen oder bei mangelhafter Instandhaltung können Immobilien auch real an Wert verlieren. Ein weiterer finanzieller Vorteil: Verkaufst du die Immobilie nach Ablauf der zehnjährigen Frist, fällt keine Spekulationssteuer an.
Doch neben diesen Vorteilen solltest du auch die Nachteile realistisch einschätzen. Die Wertsteigerung einer Immobilie lässt sich nicht verlässlich kalkulieren – Immobilienmärkte unterliegen Schwankungen, die von vielen Faktoren abhängen. Der Wert deiner Immobilie steht dir nicht sofort zur Verfügung, sondern erst dann, wenn du sie verkaufst. Die hohen Nebenkosten im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen schmälern die Rendite erheblich.
Ein oft unterschätzter Aspekt ist die eingeschränkte Flexibilität bei Änderungen der Lebensumstände. Scheidung, Arbeitslosigkeit oder ein beruflich bedingter Umzug können dich vor große Herausforderungen stellen, wenn du an eine Immobilie gebunden bist. Zudem erfordert der Immobilienkauf in der Regel eine hohe Kreditaufnahme, die dich über viele Jahre finanziell bindet und deine Handlungsspielräume einschränkt.
Vermietete Eigentumswohnung
Bei der vermieteten Eigentumswohnung steht die Rendite klar im Mittelpunkt – hier handelt es sich um eine echte Kapitalanlage. Im Gegensatz zum selbstgenutzten Eigenheim generiert diese Investition laufende Erträge in Form von Mieteinnahmen. Die Renditerechnung sieht daher grundlegend anders aus und lässt sich mit anderen Anlageformen wie Aktien oder Anleihen vergleichen.
Eigentumswohnungen verfügen in der Regel über weniger Wohnfläche als Eigentumshäuser, was sich positiv auf die Nebenkosten auswirkt. Ein entscheidender Vorteil liegt im steuerlichen Bereich: Die Mieteinnahmen gibst du als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in deiner Steuererklärung an. Gleichzeitig kannst du die Finanzierungskosten – also die Zinsaufwendungen – sowie nicht umlagefähige Nebenkosten steuerlich als Ausgaben geltend machen. Dieser steuerliche Effekt verbessert die Gesamtrendite deiner Investition erheblich. Weitere Tip zur steuerlichen Optimierung findest du in unserem Ratgeber zum Thema Steuern sparen.
Anders als beim selbstgenutzten Eigenheim kannst du bei einer vermieteten Immobilie eine echte Renditeberechnung anstellen. Die Bruttomietrendite ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen geteilt durch den Kaufpreis. Für eine aussagekräftige Nettomietrendite musst du jedoch alle Kosten abziehen: Kaufnebenkosten, nicht umlagefähige Nebenkosten, Instandhaltungsrücklagen, Verwaltungskosten und Finanzierungskosten. Erst dann siehst du, ob sich die Investition im Vergleich zu anderen Anlageformen lohnt.
Vor- und Nachteile der vermieteten Eigentumswohnung
Die Vorteile einer vermieteten Eigentumswohnung liegen klar in den regelmäßigen Mieteinnahmen. Diese schaffen einen kontinuierlichen Cashflow, der zur Tilgung des Kredits beiträgt oder zusätzliches Einkommen generiert. Die vermietete Eigentumswohnung stellt eine Wertanlage mit Nutzwert dar, denn theoretisch kannst du auch selbst einziehen, sollten sich deine Lebensumstände ändern. Die steuerlichen Vorteile durch absetzbare Kosten verbessern die Rendite zusätzlich.
Allerdings bringt die Vermietung auch spezifische Herausforderungen mit sich. Du trägst die Verantwortung für die Verwaltung der Immobilie, musst dich um Reparaturen kümmern und stehst in direktem Kontakt mit den Mieter:innen. Mietausfälle oder Leerstand können deine Kalkulation durcheinanderbringen. Die Suche nach zuverlässigen Mieter:innen erfordert Zeit und Sorgfalt. Zudem bleiben die bereits beim Eigenheim genannten Nachteile bestehen: hohe Nebenkosten, eingeschränkte Liquidität und die Abhängigkeit von der Marktentwicklung.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Unterschied zwischen direktem und indirektem Immobilieninvestment?
Beim direkten Investment kaufst du eine konkrete Immobilie wie ein Haus oder eine Wohnung und wirst selbst Eigentümer. Indirektes Investieren erfolgt über Finanzprodukte wie Immobilienfonds, Immobilienaktien oder REITs, ohne dass du selbst Eigentümer einer physischen Immobilie wirst. Der direkte Weg erfordert mehr Kapital und Engagement, bietet aber volle Kontrolle.
Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an und wie hoch sind sie?
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus Grunderwerbssteuer (3,5-6,5% je nach Bundesland), Maklergebühren (meist 3-7%), Notarkosten und Grundbucheintrag (ca. 1,5-2%) zusammen. Insgesamt solltest du mit 10-15% des Kaufpreises an zusätzlichen Kosten rechnen. Bei einer 400.000 Euro Immobilie sind das 40.000-60.000 Euro extra.
Wie viel Eigenkapital benötige ich für einen Immobilienkauf?
Die meisten Banken erwarten mindestens 20-30% Eigenkapital vom Kaufpreis plus die kompletten Kaufnebenkosten. Bei einer 400.000 Euro Immobilie solltest du also mindestens 120.000-160.000 Euro Eigenkapital mitbringen. Je mehr Eigenkapital, desto bessere Kreditkonditionen erhältst du von der Bank.
Welche steuerlichen Vorteile bietet eine vermietete Eigentumswohnung?
Bei vermieteten Immobilien kannst du Zinsaufwendungen, Abschreibungen, Verwaltungskosten und nicht umlagefährige Nebenkosten steuerlich absetzen. Die Mieteinnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert. Zusätzlich kannst du jährlich 2% des Gebäudewerts (ohne Grundstück) über 50 Jahre abschreiben.
Was ist der Unterschied zwischen Eigenheim und Immobilie als Kapitalanlage?
Ein selbstgenutztes Eigenheim ist eine Konsumentscheidung mit Investmentcharakter – du wohnst darin und sparst Miete, erzielst aber keine laufenden Erträge. Eine vermietete Immobilie ist eine echte Kapitalanlage mit Mieteinnahmen und berechenbarer Rendite. Beide Varianten erfordern unterschiedliche Bewertungsmaßstäbe und sollten nicht miteinander verglichen werden.
Welche Risiken gibt es beim Vermieten einer Eigentumswohnung?
Hauptrisiken sind Mietausfälle, Leerstand, schwierige Mieter, unerwartete Reparaturkosten und Wertverlust der Immobilie. Auch rechtliche Änderungen wie Mietpreisbremse oder energetische Sanierungspflichten können die Rendite schmälern. Eine sorgfältige Mieterauswahl und finanzielle Rücklagen sind essentiell.
