Immobilienkredit Vergleich 2026: Das beste Kreditangebot finden

Besonderheiten eines Immobilienkredits

Die Besonderheit eines Immobilienkredits besteht darin, dass es sich um einen zweckgebundenen Kredit handelt. Das bedeutet, dass das im Rahmen des Kredits aufgenommene Kapital ausschließlich dafür verwendet werden darf, um eine Immobilie zu finanzieren. Der Kauf eines Autos mit dem Geld aus dem Kredit ist zum Beispiel nicht erlaubt.. In der Regel verlangt die Bank entsprechende Nachweise.

Höhe des Kredits und Laufzeit

Aufgrund der hohen Kaufpreise von Immobilien sind die Kredite entsprechend hoch angesetzt. Oft liegt die Kreditsumme im sechsstelligen Bereich, wodurch auch eine lange Laufzeit (oft mehrere Jahrzehnte) vereinbart wird.

Kreditabsicherung

Die Zinslast fällt in der Regel niedriger aus als bei anderen Kreditformen, da die beliehene Immobilie der Bank als Sicherheit dient. Das liegt daran, dass sich die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen lässt, sodass die Bank ein Pfandrecht hat. Sollte es zu einem Zahlungsausfall kommen, kann die Bank die Immobilie somit verkaufen. Eingebrachtes Eigenkapital reduziert das Risiko der Bank entsprechend, da sie nicht mehr den vollen Kaufpreis finanzieren muss.

Verschiedene Arten von Immobilienkrediten

Es gibt verschiedene Arten von Immobilienkrediten, die ihre jeweiligen Besonderheiten aufweisen und daher im Rahmen eines Immobilienkredit-Vergleichs berücksichtigt werden sollten. Es ist ratsam, die Vor- und Nachteile der jeweiligen Kreditangebote zu studieren,, bevor die Entscheidung für einen bestimmten Immobilienkredit fällt. Eine zentrale Rolle bei der Entscheidung spielen die Zinsen, was ein Hypothekenzinsen Vergleich verdeutlicht.

Annuitätendarlehen

Das sogenannte Annuitätendarlehen kommt besonders häufig bei der Baufinanzierung zum Einsatz. Die Besonderheit dieser Kreditart besteht darin, dass die monatliche Darlehensrate während der Laufzeit stets gleich bleibt. Das bedeutet, dass Kreditnehmer:innen mit einer festen monatlichen Rate, die auch Annuität genannt wird, planen können. Mehr dazu steht im Ratgeber Crosslend: Digitaler Kreditmarktplatz für Unternehmensfinanzierung. Neben klassischen Baufinanzierungen gibt es auch kurzfristige Kreditformen, zu denen dir unsere Erfahrungen mit Vexcash einen Überblick geben. Ein Kreditvergleich für Ratenkredite stellt die Konditionen der verschiedenen Darlehensarten übersichtlich dar.

In der Regel wird ein Annuitätendarlehen über einen Zeitraum von 5 bis 30 Jahren vergeben. Es kommt vor, dass nach Ablauf des Zeitraums noch eine Restschuld übrig bleibt, sodass eine Anschlussfinanzierung beansprucht werden muss.

Bausparvertrag

Kreditnehmer:innen können einen Bausparvertrag abschließen. Nach Ablauf eines bestimmten Zeitraums ist dieser zuteilungsreif und kann dementsprechend genutzt werden, um einen Immobilienkredit zu tilgen. Letztendlich wird der Immobilienkredit in diesem Fall zum einen Teil mit der im Rahmen des Bausparvertrags angesparten Summe und zum anderen Teil mit dem erhaltenen Bauspardarlehen abbezahlt. Die Kreditlaufzeit fällt in der Regel eher kurz aus, allerdings muss auch die Ansparphase berücksichtigt werden. Alternativ zur Ansparphase eines Bausparvertrags kann Kapital an der Börse aufgebaut werden, wie der JustTRADE vs. Smartbroker+ Vergleich zeigt.

Volltilgerdarlehen

Ein Volltilgerdarlehen weist die Besonderheit auf, dass der Immobilienkredit bei dieser Art von Darlehen bereits vollständig innerhalb der Kreditlaufzeit getilgt wird. Dementsprechend wird nach Ablauf des Darlehens keine Restschuld fällig. Das führt allerdings dazu, dass die anfängliche Tilgung deutlich höher ausfällt als dies bei einem Annuitätendarlehen der Fall ist. Auch die Zinsbindungsfrist läuft in der Regel über einen längeren Zeitraum.

Endfälliges Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen zahlen Kreditnehmer:innen während der Laufzeit ausschließlich die anfallenden Zinsen. Die Tilgung des Kredits erfolgt erst später. Das führt dazu, dass die monatlichen Raten anfangs sehr gering ausfallen, allerdings muss am Ende eine hohe Summe bezahlt werden, um das Darlehen tilgen zu können.

Dementsprechend lohnt sich die Aufnahme eines solchen Darlehens vor allem dann, wenn im Laufe der nächsten Jahre mit einem Erbe oder einem hohen Geldzufluss aus einer anderen Quelle gerechnet wird. Diese Art von Darlehen kann auch als Zwischenfinanzierung genutzt werden, wenn der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif ist. Ein solcher Geldzufluss kann auch aus der Auflösung eines Wertpapierdepots stammen, wobei sich die Konditionen der Anbieter wie im Vergleich von Trade Republic und eToro unterscheiden. Alternativ zur Auflösung kann das Depot auch als Sicherheit für einen Wertpapierkredit dienen.

Für einen Immobilienkredit notwendige Unterlagen

Um einen Immobilienkredit erhalten zu können, müssen bei der finanzierenden Bank gewisse Unterlagen eingereicht werden. Hierzu zählen neben Informationen zur Immobilie selbst auch Einkommensnachweise. Diese sind für die Bank von großer Bedeutung, da ein entsprechendes Einkommen benötigt wird, um die monatlichen Kreditraten bedienen zu können. Die monatlichen Raten werden dabei von einem Girokonto abgebucht, wobei ein Girokonto-Vergleich 2026 die unterschiedlichen Modelle aufzeigt. Für Kinder und Jugendliche gibt es spezielle Angebote, die ein Jugendkonto-Vergleich auflistet. Für Studierende gibt es ebenfalls spezielle Angebote, welche ein Studentenkonto-Vergleich aufzeigt.

Auch Nachweise über das zur Verfügung stehende Eigenkapital sind erforderlich. Bereits bestehende Kredite sowie weitere Verbindlichkeiten müssen ebenfalls nachgewiesen werden. Um die Identität der Kunden:innen feststellen zu können, muss ein Personalausweis vorgelegt werden können. Bei Selbstständigen oder Rentner:innen, können weitere Unterlagen angefordert werden:

• Bilanz- und Gewinnermittlung
• Rentenbezüge
• Krankenversicherung

Welche Dokumente im Einzelfall benötigt werden, hängt auch davon ab, ob eine Immobilie gekauft oder gebaut werden soll.

Abschluss des Immobilienkredits

Der Abschluss eines Immobilienkredits kann sowohl über eine Bank als auch einen Vermittler erfolgen. Der Hauptunterschied besteht darin, dass dir der Bankberater ausschließlich von der Bank angebotene Produkte anbieten kann. Im Gegensatz dazu kann ein Vermittler verschiedene Kreditanbieter für dich vergleichen, sodass eine größere Auswahl an Finanzierungsvorschlägen besteht. Die Unterscheidung zwischen gebundenen und unabhängigen Anbietern ist auch bei Wertpapierdepots relevant, wie der Vergleich von Neobroker und Filialbank zeigt.

Dabei agiert der Vermittler als Mittelsmann und erhält vom Anbieter des Kreditangebots eine Provision. Trotzdem sind die vom Vermittler unterbreiteten Angebote zum Teil günstiger als bei Banken selbst. Das liegt daran, dass Banken bei diesem Vertriebsweg Kosten sparen, weil sie für den Abschluss in diesem Fall weder ein Büro noch Mitarbeiter benötigen. Verwandtes Thema: der Beitrag Stilles Factoring: Definition, Vorteile & Ablauf. Banken agieren nicht nur bei Krediten, sondern auch bei der Ausgabe von Wertpapieren als Vermittler, was als Fremdemission bezeichnet wird.

Grundsätzlich ist es empfehlenswert, sich nicht darauf zu verlassen und die Angebote von verschiedenen Vermittlern und Banken miteinander zu vergleichen. Das kostet zwar Zeit, ist aber sinnvoll, wenn man das beste Angebot erhalten möchte. Ein Vergleich der privaten Krankenversicherung ist daher ein wichtiger Schritt bei der Tarifauswahl. Auch für andere Sparten ist es möglich, Versicherungen zu vergleichen.

Die Bedeutung von Eigenkapital

Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits kommt dem Eigenkapital eine besondere Rolle zu. Je höher das in den Kredit eingebrachte Eigenkapital ausfällt, desto bessere Konditionen werden von der finanzierenden Bank in der Regel angeboten. Nicht immer bieten Banken eine Vollfinanzierung an, sodass Kreditnehmer:innen einen Teil des Kaufpreises der Immobilie mit eigenem Kapital finanzieren müssen. Dieses Kapital wird oft über Jahre auf einem Sparkonto oder durch andere Anlageformen angespart.

Es ist zu empfehlen, ein Eigenkapital von mindestens 10 bis 20 % des Kaufpreises plus Nebenkosten einzubringen. Dementsprechend werden im Normalfall rund 30 % der Gesamtkosten über Eigenkapital selbst getragen. Unter Umständen kann die Bank auch den gesamten Kaufpreis finanzieren. Aufgrund des größeren Risikos steigt der Sollzins allerdings entsprechend an. Die Höhe des Eigenkapitals ist ein wichtiger Faktor, wenn man eine Eigentumswohnung kaufen will.

Verbraucher:innen sollten bei der Auswahl eines Kredits daher darauf achten, wie sich die Zinslast entwickelt, wenn mehr Eigenkapital zur Verfügung gestellt wird. In der Regel lohnt es sich, einen größeren Teil der Finanzierung der Immobilie zu übernehmen, sofern dies finanziell machbar ist. Eine Möglichkeit zum Aufbau von Eigenkapital sind Investitionen, die ein flatex vs. eToro Vergleich beleuchtet.

Kosten von Immobilienkrediten

Bei der Aufnahme eines Immobilienkredits gilt es verschiedene Kostenblöcke zu berücksichtigen. Schließlich erhöhen diese die Kosten für den Immobilienkredit entsprechend. Neben den offensichtlichen Kosten, wie den für das Darlehen zu zahlenden Zinsen, gibt es einige Kaufnebenkosten, die von vielen Kreditnehmer:innen unterschätzt werden. Insgesamt können die Nebenkosten bis zu 15 % des Kaufpreises ausmachen. Bei einem Immobilienkredit-Vergleich müssen Kreditnehmer:innen daher unbedingt darauf achten.

Grunderwerbsteuer

Wer in Deutschland eine Immobilie kaufen möchte, muss dafür Grunderwerbsteuer zahlen. Dabei kann die Höhe der Grunderwerbsteuer variieren, abhängig davon, an welchem Ort sich das Objekt befindet. Das liegt daran, dass die einzelnen Bundesländer festlegen, wie viel Grunderwerbsteuer Immobilienkäufer:innen zu zahlen haben. Die Grunderwerbsteuer entspricht zwischen 3,5 und 6,5 % der Kaufsumme.

Gebühren für Notar:in und Grundbuch

Beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist der Gang zum Notar:in obligatorisch, da dieser den Kaufvertrag beurkunden muss. Zudem muss der Wechsel des Eigentümer:ins in das Grundbuch eingetragen werden. Hierfür sollten Käufer:innen etwa 2 % des Kaufpreises einplanen.

Kosten für Renovierung und Umzug

Insbesondere beim Kauf einer bereits bewohnten Immobilie können entsprechende Renovierungs- und Sanierungsarbeiten anfallen. Die dafür erforderlichen Kosten sind hauptsächlich vom Zustand der Immobilie selbst sowie von den Wünschen und Anforderungen des neuen Eigentümer:ins abhängig.

Zudem fallen Kosten für den Umzug an, da der Hausrat der alten Wohnung in der Regel zum Großteil in die neue Immobilie überführt wird. Dementsprechend gilt es beim Immobilienkauf auch die Umzugskosten zu berücksichtigen. Zum Weiterlesen: Gebrauchtwagen finanzieren: Alle Optionen im Überblick.

Makler:ingebühr

Für den Fall, dass die Immobilie nicht vom Eigentümer:in direkt, sondern über einen Makler:in gekauft wird, fällt eine Makler:ingebühr an. In der Regel liegt diese bei 3 bis 7 % des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer.

Fazit

Es gibt einige verschiedene Arten von Immobilienkrediten, die Kreditnehmer:innen kennen sollten, um einen zu den eigenen Anforderungen passenden Kredit finden zu können. Neben dem Kaufpreis einer Immobilie gilt es, die mit dem Kauf des Objekts zusammenhängenden Nebenkosten zu berücksichtigen. Diese können bis zu 15 % des Kaufpreises erreichen. Nur wer diese Faktoren im Rahmen eines Immobilienkredit-Vergleichs berücksichtigt, findet ein passendes Angebot.

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