Kaufen oder Mieten 2026: Das Zahlen-Duell

Kaufpreise und Mieten 2026: Zwei Kurven, zwei Geschichten

Die Wohnimmobilienpreise in Deutschland steigen wieder — aber deutlich langsamer als vor der Zinswende. Im 1. Quartal 2026 lagen die Preise für Wohnimmobilien laut Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes um 1,4 % über dem Vorjahresquartal. Zum Vergleich: Im 4. Quartal 2025 betrug das Plus noch 3,0 %, im 3. Quartal 2025 sogar 3,3 %.

Diese Zahlen markieren das Ende einer Achterbahnfahrt. Nach dem jahrelangen Boom bis 2022 folgte die schärfste Preiskorrektur seit Beginn der Indexberechnung: 2023 gaben die Kaufpreise im Jahresdurchschnitt um rund 8 % nach. Seit 2024 hat sich der Markt stabilisiert, seit 2025 zeigen die Quartalswerte wieder durchgängig nach oben — nur eben moderat.

Die Mieten kennen dagegen nur eine Richtung. Die Nettokaltmieten steigen laut Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes seit Jahren stetig um rund 2 % pro Jahr — ohne den Einbruch, den die Kaufpreise 2023 erlebten. Bei Neuvermietungen in Großstädten liegen die Steigerungen deutlich darüber, denn der Bestandsmieten-Index glättet die Dynamik des Angebotsmarkts.

Was das Duell im Zeitverlauf zeigt

Für die Kaufen-oder-Mieten-Frage ist genau diese Asymmetrie entscheidend. Wer 2021 auf dem Preisgipfel kaufte, erlebte zunächst einen Buchwertverlust. Wer seit 2010 durchgängig mietete, zahlte Jahr für Jahr mehr — ohne jede Korrekturphase nach unten. Kaufpreise schwanken, Mieten steigen.

Quelle: Statistisches Bundesamt (Destatis), Häuserpreisindex und Verbraucherpreisindex für Nettokaltmiete. Mietwerte bezeichnen die Entwicklung der Bestandsmieten im VPI, gerundet.

Das Preis-Miete-Verhältnis: Die wichtigste Kennzahl im Duell

Das Preis-Miete-Verhältnis ist der nüchternste Schiedsrichter im Kaufen-oder-Mieten-Streit. Es setzt den Kaufpreis einer Wohnung ins Verhältnis zur Jahreskaltmiete, die dieselbe Wohnung erzielen würde. Kostet eine Wohnung 400.000 Euro und liegt die vergleichbare Jahreskaltmiete bei 13.500 Euro, ergibt sich ein Vervielfältiger von rund 29,6 Jahresmieten.

Als grobe Faustregel gilt: Bei Werten unter etwa 20 Jahresmieten spricht die Kennzahl eher für den Kauf, oberhalb von 25 bis 30 Jahresmieten wird das Mieten rechnerisch attraktiver. In deutschen Großstädten lagen die Vervielfältiger auf dem Höhepunkt des Booms vielerorts bei über 30, teils deutlich darüber — ein zentraler Grund, warum die Bundesbank in dieser Phase vor Übertreibungen am Wohnungsmarkt warnte.

Wie die Bundesbank die Lage einordnet

Die Deutsche Bundesbank beobachtet den Wohnimmobilienmarkt mit einem eigenen Indikatorensystem, das Preise, Mieten, Einkommen und Finanzierungsbedingungen zusammenführt. Ihr Befund nach der Korrektur: Die deutlichen Überbewertungen aus der Boomphase bis 2022 haben sich durch den Preisrückgang 2023 und die parallel weiter gestiegenen Mieten spürbar abgebaut — vollständig verschwunden sind sie in den Ballungsräumen aber nicht.

Für dich als Entscheider heißt das: Der Markt ist 2026 fairer bewertet als vor der Zinswende, aber regional extrem unterschiedlich. In München oder Hamburg bekommst du für den Kaufpreis einer Wohnung noch immer über 30 Jahre Miete; in vielen Mittelstädten und ländlichen Regionen liegt der Vervielfältiger bei 20 oder darunter. Dieselbe Frage — kaufen oder mieten — hat je nach Postleitzahl eine andere richtige Antwort.

Das Preis-Miete-Verhältnis ersetzt keine vollständige Rechnung, denn es ignoriert Kaufnebenkosten, Instandhaltung und Finanzierungskosten. Aber es ist der schnellste Realitätscheck: Je mehr Jahresmieten im Kaufpreis stecken, desto länger dauert es, bis sich der Kauf gegenüber der Miete amortisiert.

Wohneigentumsquote: Deutschland bleibt EU-Schlusslicht

Deutschland ist das Mieterland Europas — und zwar mit deutlichem Abstand. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes lebten 52,8 % der Bevölkerung im Jahr 2025 zur Miete, der höchste Wert aller EU-Mitgliedstaaten. Nur rund 47 % wohnen im Eigentum, während der EU-Durchschnitt bei etwa 69 % Eigentum liegt.

Auf Haushaltsebene fällt die Quote sogar noch niedriger aus: Nur 41,9 % der Haushalte leben laut amtlicher Statistik in den eigenen vier Wänden. Die Spreizung innerhalb Deutschlands ist gewaltig — in Berlin liegt die Eigentumsquote bei nur 15,9 %, im Saarland dagegen bei 59,7 %.

Warum die niedrige Quote das Duell prägt

Der internationale Vergleich zeigt, wie besonders die deutsche Situation ist: In Frankreich wohnen nur 38,6 % der Menschen zur Miete, in Spanien 26,4 %, in Polen gerade einmal 12,8 %. Fast überall in Europa ist Kaufen der Normalfall — nur in Deutschland ist Mieten die Mehrheitsentscheidung.

Die Gründe sind struktureller Natur: hohe Kaufnebenkosten, ein im europäischen Vergleich gut funktionierender Mietmarkt mit starkem Mieterschutz, fehlende Eigenkapitalförderung und ein historisch gewachsener, großer Mietwohnungsbestand. Wer in Deutschland mietet, wohnt nicht automatisch prekär — das unterscheidet die Lage von vielen Ländern mit hoher Eigentumsquote.

Die Kehrseite zeigt sich beim Vermögensaufbau. Wohneigentum ist in Deutschland der größte einzelne Vermögensbaustein privater Haushalte, und die niedrige Eigentumsquote ist ein wesentlicher Grund, warum das Medianvermögen deutscher Haushalte im Euroraum-Vergleich niedrig ausfällt. Wie stark die laufende Miete das Budget bindet, zeigt unsere Auswertung zur Mietbelastung in Deutschland: Mieterhaushalte geben im Schnitt 27,9 % ihres Nettoeinkommens allein für die Nettokaltmiete aus.

Kaufnebenkosten: Der stille Vorsprung der Mieter

Bevor ein Käufer auch nur einen Quadratmeter besitzt, hat er bereits fünfstellige Beträge ausgegeben, die er nie wiedersieht. Die Kaufnebenkosten bestehen aus der Grunderwerbsteuer (3,5 bis 6,5 % je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (zusammen rund 1,5 bis 2 %) sowie gegebenenfalls einer Maklerprovision. Ohne Makler summieren sich die Nebenkosten je nach Bundesland auf rund 5 bis 8,5 % des Kaufpreises.

Die Grunderwerbsteuer ist dabei der größte und zugleich am stärksten streuende Posten — sie ist Ländersache, und die Spanne ist beachtlich:

Quelle: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) in Verbindung mit den Steuersätzen der Landesgesetzgeber, Stand Juli 2026.

Warum die Nebenkosten die Amortisation verlängern

Der Unterschied zwischen Bayern und Nordrhein-Westfalen beträgt bei einem 400.000-Euro-Objekt exakt 12.000 Euro — allein bei der Steuer. Rechnet man Notar und Grundbuch dazu, startet ein Käufer in NRW mit rund 34.000 Euro versunkenen Kosten, die weder Wert schaffen noch beim Wiederverkauf zurückfließen.

Genau deshalb ist die Haltedauer die heimliche Hauptvariable im Kaufen-oder-Mieten-Duell: Wer nach fünf Jahren wieder verkauft, hat die Nebenkosten meist nicht wieder hereingeholt. Wer 20 Jahre bleibt, verteilt sie auf so viele Jahre, dass sie kaum noch ins Gewicht fallen.

Die Modellrechnung: Kauf gegen Miete über zehn Jahre

Wie schlägt sich der Kauf konkret gegen die Miete? Wir rechnen es transparent durch — als vereinfachte Modellrechnung mit offengelegten Annahmen, nicht als Prognose. Ausgangspunkt: eine 90-Quadratmeter-Wohnung für 400.000 Euro in NRW, alternativ dieselbe Wohnung zur Kaltmiete von 1.125 Euro (12,50 Euro je Quadratmeter).

Der Käufer bringt 100.000 Euro Eigenkapital mit, zahlt 34.000 Euro Nebenkosten (6,5 % Grunderwerbsteuer plus rund 2 % Notar und Grundbuch) und finanziert 334.000 Euro. Als Sollzins setzen wir 3,5 % an, passend zum aktuellen Zinsniveau: Der durchschnittliche Effektivzins für neue Wohnungsbaukredite lag laut Bundesbank-Zinsstatistik bei 3,31 % (Stand September 2025), lange Zinsbindungen über zehn Jahre gab es im Schnitt schon für 3,17 %. Alle Details zum Zinsumfeld findest du in unserem Report zur Immobilienfinanzierung in Zahlen.

Modellrechnung Finalarm, gerundet. Annahmen: Kaufpreis 400.000 €, Darlehen 334.000 €, Sollzins 3,5 % fest, 2 % Anfangstilgung, Startkaltmiete 1.125 € mit 2 % jährlicher Steigerung, Instandhaltung 1 % des Kaufpreises pro Jahr. Wertentwicklung der Immobilie und Kapitalanlage der Mieter-Ersparnis bewusst nicht eingerechnet.

Was die Rechnung wirklich sagt

Der Käufer verliert in zehn Jahren rund 178.000 Euro an nicht rückholbaren Kosten, der Mieter rund 148.000 Euro — auf den ersten Blick ein Punktsieg für die Miete. Aber der Käufer hat parallel rund 80.000 Euro getilgt und damit Vermögen in der eigenen Immobilie aufgebaut. Unter dem Strich steht der Käufer im Modell nach zehn Jahren rund 50.000 Euro besser da — vorausgesetzt, die Immobilie hält ihren Wert.

Die Rechnung kippt in beide Richtungen: Steigt der Immobilienwert, gewinnt der Käufer zusätzlich mit Hebel auf das ganze Objekt. Legt der Mieter die monatliche Differenz von rund 406 Euro plus die geschonten 134.000 Euro Eigenkapital und Nebenkosten renditestark an, kann er das Duell ebenfalls für sich entscheiden. Genau deshalb gibt es keine pauschale Antwort — nur deine Rechnung mit deinen Zahlen.

Wann Kaufen gewinnt — und wann Mieten die klügere Wahl ist

Das Zahlen-Duell 2026 endet nicht mit einem K.o., sondern nach Punkten — und die Wertung hängt von vier Faktoren ab, die du selbst kontrollieren kannst.

Haltedauer: Kaufen lohnt sich fast nur langfristig. Die Kaufnebenkosten von 5 bis 8,5 % und die zinslastigen ersten Kreditjahre amortisieren sich typischerweise erst nach zehn und mehr Jahren. Wer beruflich mobil bleiben will oder muss, fährt mit der Miete meist besser.

Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital, desto kleiner das Darlehen und desto besser die Kondition. Wer die Nebenkosten und mindestens 20 % des Kaufpreises aus eigener Tasche stemmt, senkt Zinslast und Risiko deutlich. Ohne nennenswertes Eigenkapital wird der Kauf beim aktuellen Zinsniveau schnell zur Belastungsprobe fürs Monatsbudget.

Region: Der Vervielfältiger entscheidet mit. Bei über 30 Jahresmieten in den Metropolen braucht der Kauf sehr lange Haltedauern oder spürbare Wertsteigerungen, um die Miete zu schlagen. In Regionen mit Vervielfältigern um 20 spricht die Mathematik dagegen oft klar für das Eigentum.

Disziplin: Der Kredit ist ein Zwangssparplan — die Tilgung baut automatisch Vermögen auf. Der Mieter kann denselben Effekt erzielen, muss die Differenz aber tatsächlich Monat für Monat anlegen. Die amtlichen Vermögensdaten zeigen: In der Praxis gelingt das den wenigsten, weshalb Eigentümerhaushalte im Schnitt deutlich vermögender sind als Mieterhaushalte.

Das Fazit in einem Satz

Kaufen ist 2026 wieder eine echte Option — die Preiskorrektur hat Überbewertungen abgebaut, die Bauzinsen haben sich bei rund 3,3 % stabilisiert, und lange Zinsbindungen sind so günstig wie kurze. Mieten bleibt zugleich eine rationale Wahl für alle, die flexibel bleiben, wenig Eigenkapital haben oder in einer Region mit extremen Vervielfältigern wohnen. Mehr Datenreports rund ums Finanzieren findest du in unserer Rubrik Kredite und Darlehen.

Quellen und Methodik

Alle zentralen Zahlen stammen aus amtlichen Primärquellen (Stand: Juli 2026). Kaufpreisdaten beziehen sich auf den Häuserpreisindex des Statistischen Bundesamtes (zuletzt 1. Quartal 2026), Mietdaten auf den Verbraucherpreisindex für Nettokaltmiete, Zinsdaten auf die MFI-Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank (Neugeschäft, Stand September 2025 — konsistent mit unserem Finanzierungs-Report). Die Kauf-Miete-Modellrechnung wurde mit der Annuitätenformel eigenständig berechnet; alle Annahmen sind im Artikel offengelegt.

• Statistisches Bundesamt: Häuserpreisindex — Preise für Wohnimmobilien (2026)
• Statistisches Bundesamt: Verbraucherpreisindex, u. a. Nettokaltmiete (2026)
• Statistisches Bundesamt: Wohnen — Eigentumsquote, Mietbelastung, Wohnungsbestand (2026)
• Deutsche Bundesbank: Zinssätze und Renditen — MFI-Zinsstatistik Wohnungsbaukredite (2025)
• Deutsche Bundesbank: Indikatorensystem zum Wohnimmobilienmarkt (2026)
• Eurostat: Verteilung der Bevölkerung nach Wohnbesitzverhältnissen (EU-SILC)
• Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) — gesetze-im-internet.de